浅谈成立业主大会和业主委员会心得体会

再别康桥a · 发表于 2019-8-27 16:06

浅谈成立业主大会和业主委员会心得体会

小区为什么要成立业主大会和业主委员会？
第一、成立业主大会和业主委员会是国家法律赋予业主的自治权利。
成立业主大会和业主委员会的目的在于物业管理区域里的全体业主通过制定和遵从共同的契约和规章，能够依据国家和地方法律法规对属于业主们自己的房产物业(可通过雇佣专业的物业管理公司)进行业主的自主治理和自我经营，从而提升小区的人居环境和业主的生活品质进而达到小区物业的保值升值的目的。
第二、成立业主大会并选出业主委员会也是国家法律明文规定要求。
符合条件而到时间没有成立业主大会和业主委员会的，所在地方的房管行政部门将督促或强制成立。(譬如一旦小区超过5年，就一定要成立业主委员会，这是因为法律规定5年后动用维修基金，一定要通过业主委员会，政府部门也会强制要求小区建立业主委员会。)
第三、成立业主大会和业主委员会对全体业主来说也是十分必要的。
没有业主大会及业主委员会的小区缺乏物业管理主体，因而无法有效地行使对受雇用的小区物业管理公司的监管和互动的权力，无法管理和使用小区的维修基金和其它资源，也无法依法维护业主的合法权益保证小区的生活品质。。。譬如小区建成后的两三年内还在保修期内，但是倘若没有业主大会及业委会，即使小区内的业主共有产业如会所、游泳池或是小区道路等出现了问题需要维修，开发商可以拒绝同个人业主交谈而逃避保修责任。
小区成立业主大会和业主业委会的十大好处。
1. 响应党和政府的号召，落实社区基层自治建设的重大布署。
2. 所有权人对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
3. 提高业主的民主意识和公民意识的重要途径。
4. 行使业主在小区内的管理主体的权利和责任。
5. 监督管理物业服务企业，更好的为业主服务。
6. 能够对房屋维修资金（房屋的养老金）进行直接理财（规定的理财范围内）使其保值增值并对它的使用进行直接的管理，防止跑冒滴漏。
7. 制定《管理规约》和《大会议事规则》两个小区法律文件，用于约束全小区范围内的业主、居民、物业企业在法律范围内行事。
8. 收回全小区的公共收益，归全体业主所有，用于小区建设和小区的各项活动。
9. 配合基层政府和社区（居委会）做好公共事业的服务。
10. 带领全小区创造出安全、舒适、美丽的家园。
小区如何成立业主大会和业主委员会？
小区成立业主大会和业主委员会的法律依据：国务院令第698号发布《物业管理条例》；住建部2003（131号令）《业主大会和业主委员会指导规则》是我们国家较早的两部指导成立业主大会和业主委员会的法律法规；2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》并于2007年10月1日施行。住建部2009（274号令）把《业主大会和业主委员会指导规则》加以修改完善。国务院《物业管理条例》先根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订、后根据 2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订又根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订）国务院总理签署第698号国务院令予以颁布施行。江苏省物业管理条例、盐城市物业管理实施细则、盐城市业主大会和业主委员会指导规则（讨论稿）等地方法规加以配套实施。以上是成立业主大会和业主业委会必须要学习的法律知识。学透这些法律就会懂得成立业主大会和业主委员会的流程和步骤了。
成立小区业主大会和业主委员会对于每个小区来说非常重要。在成立某小区业主代表大会和业主委员会的过程中，本人作为召集人是深有体会，感触太深。应该说某小区成立业主代表大会和业委会是一个奇迹，这里的艰辛过程就不再回顾了。对于所有新成立业主大会和业委会的小区来说，业主大会和业委会属于新生事物，没有经验之谈；所以物权法、物管条例和指导规则都明确了街道、社区应当参与筹备组，指导帮助小区成立业主大会和业委会。首先我们先了解业主大会和业主代表大会的职责有没有不同？为什么会多了“代表”两个字。江苏省物业管理条例第12条做了规定：业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。第十三条：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。第十五条：符合成立业主大会条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第十六条：首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。盐城市物业管理实施细则第八条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。以上是成立小区业主代表大会筹备组；筹备组工作：制定小区议事规则和管理规约、委员选举办法等；以住建部2009（274号令）第27条、江苏省物业管理条例第28条规定，推选和自选业主大会代表；决定大会召开的时间、地点、形式、代表人数、候选委员等工作。会议的成功召开，表决通过小区议事规则、管理规约、委员选举办法等议案，在委员候选人中选举产生了业主委员会。会议结束就标志着业主代表大会和业主委员会成立。向街道办和社区、物业管理中心备案。向公安机关备案申请刻制业主代表大会和业委会印章。召开业委会会议，制定业委会工作章程和职责、委员工作分工、印章管理制度、业委会财务管理制度；制定业委会工作年度或半年度计划等。
业主大会或业主代表大会职责是什么？
（一）制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作. (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主委员会职责是什么？
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据物业管理条例，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
业主大会或业主代表大会和业委会之间的关系是什么？
业主委员会是业主大会或业主代表大会的执行机构，经业主大会或业主代表大会授权履行职责。
业主代表大会和业主委员会日常工作。
千辛万苦成立了业主代表大会和业委会，那么如何开展工作？浅谈某小区成立业主代表大会和业委会两年多来一二三事。某小区成立业主代表大会和业委会努力奋斗的目标：打造北区最美家园、创建文明示范小区。日常工作必须紧紧围绕这一目标开展，具体分为以下三个方面：
第一、开发企业；不断的和开发商沟通协商甚至法律诉讼，要求其整改公共基础设施设备问题，努力达到最佳的、最切实际的居住状态。公共基础设施设备的提升不光能保障业主基本生活要求，也能缓解物业服务企业压力，因为很多业主会以公共基础或者房体质量问题拒交物业费。专业的物业服务公司会正确引导或帮助业主和开发企业交涉解决问题，业余的物业公司会一句话：“和物业没得关系”。特别是前期物业公司基本上都是开发商自己的物业或者是关系户和亲戚，所以指望前期物业维护业主合法权益几乎是不可能的，前期物业公司也不会为了业主去得罪自己的“老子”，会帮助开发企业掩盖一些工程质量问题、公共设施设备问题等等；所以前期物业和开发企业反目成仇的案例极少。饮水不忘挖井人，能在小区做前期物业，能捧着这个前期物业必定是非常赚钱的金饭碗，这一切都是开发商给于的。依据《江苏省前期物业招投标实施办法》第二条前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条在本省行政区域内，建设单位通过招标投标的方式选聘前期物业管理企业，以及行政主管部门对物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。第四条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位（包括分期建设、多公司建设），应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，负责前期物业管理。有下列情形之一的，经物业项目所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业：（一）公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的；（二）住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的。第五条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。某前期物业的选聘完全没有依照《江苏省前期物业招投标实施办法""有关规定，就开发公司(江苏某华置业）、物管行政部门、新挂靠在（陕西某乐公司）物业公司三方就确定了一个大型小区的物业服务企业。这样的物业公司就是临时拼凑起来的草台班子，没有一个专业从业人员，没有成功管理经验。我们某小区业主代表大会和业委会成立后，本着负责任的观点，为确保小区安全和稳定，经过业主代表大会表决授权，与陕西某乐实业发展有限责任公司滨海分公司签订二年期物业服务合同，目的是让前物业转变思想，认清形式，改变前期物业身份，用心去做好事情，提高服务品质，大胆管理，提高业主满意度，业委会定期开展物业服务管理检查评定活动，定期召集物业负责人召开座谈会查找问题和不足，提出意见建议和方案，目的是不断改进工作方法，提高工作效率，帮助物业公司提高业主满意度，但是这只是一厢情愿，或许是因为认知问题，总是觉得业委会在找麻烦，始终把业委会真心实意的帮助放在对立面，口头承诺行行行、好好好，就是毫无整改动静，嘴上一套背后一套，殊不知小区环境整改好了，业主满意度高了，最终受益的是物业公司自己；更可笑的是物业公司在和业委会签订物业服务合同后不久，又违法和开发商江苏某华置业签订一年前期物业管理补充协议，物业管理条例明文规定，前期物业合同在业主大会授权业委会与物业公司签订合同后，就自然终止。这样一个毫无法制观念的物业，怎能改变小区业主满意度，提升小区品质？所以小区成立业主大会和业委会后的当务之急就是解聘前期物业，业委会和选聘的物业签订物业服务合同。保障公共基础设施设备的正常有效，是小区长治久安的根本。某小区业委会自成立以来，花了大量的时间和精力为维护小区公共利益与开发企业（江苏某华置业有限公司）对簿公堂。且这是一项长期的、艰难的工作重点。
第二、物业服务企业；某小区前期物业是通过违规的三方议标形式，内定了挂靠在陕西某乐实业发展有限责任公司后注册的滨海分公司，作为小区前期物业服务单位，一帮草台班子毫无专业物业管理经验和水平。物业承包人某某成和某某民父子过去没有做过一天的物业服务。仅仅靠某某成表兄弟某某东（已涉嫌诈骗案件被捕）是江苏联华置业股东这个关系，拿下了一个两千多户的大型小区来胡乱搞物业。某华置业和县物管行政部门对两千多户的小区业主是极其不负责任的。且江苏某华置业和陕西某乐实业发展有限责任公司滨海分公司签订5年期的前期物业服务合同也是不符合物管条例和江苏省前期物业招投标实施办法的。因此小区成立业主代表大会和业委会是迫在眉睫。2017年6月25日排除万难成立了某小区业主代表大会和业委会后，业委会制定了小区物业管理考核评定办法，定期的在小区开展物业管理检查评定活动，多次的召集物业服务公司召开物业管理座谈会，一心想提升小区物业服务管理水平，改变小区几年来脏乱差的面貌。要求陕西某乐滨海分公司制定小区物业服务实施方案，并签订二年期物业合同。目的是想在业主代表大会和业委会的监督管理下，陕西某乐滨海分公司能认清形势，强化服务和管理意识，用心去把小区管理好。但是事实却只是业委会的一厢情愿。本着打造北区最美家园、创建文明示范小区目标，显然这样业余的、不专业的陕西某乐滨海分公司能力是不行的，业主们强烈要求解聘物业的呼声是越来越响、越来越高。2018年6月23-25日，小区业主代表大会定期会议，采用书面征求意见稿形式表决解聘了陕西某乐实业发展有限责任公司滨海分公司；大会授权业委会全面负责制定招标文件，选聘优质物业服务企业。书面公示了大会结果被陕西某乐滨海分公司多次撕毁，拒不执行大会结果，拒不和业委会选聘新物业公司做物业交接工作和撤离小区。动用闲杂人员黑社会多次尾随围堵恐吓业委会负责人，目无法治。小区业委会向县物管中心做了报告也毫无动静。县物管部门以是业主代表大会不能解聘物业、业主大会和业委会没有评定选聘物业企业资格等等各种理由阻碍业委会依据业主代表大会授权行驶业主自治权。江苏省物业管理条例第12条、盐城市物业管理实施细则第8、9条，都对业主代表大会的合法性做了具体说明。业主户超过300户的，可以成立业主代表大会履行业主大会职责。依据《物权法》《招投标法实施办法》有关规定，业主作为物权所有人，选聘自己的物业管家完全是业主行驶自治权。任何单位和个人都不得违法干涉，且业委会咨询县招标办，回复业委会完全可以依据业主代表大会授权自行选聘物业公司。某种意义上说，县物管行政部门成了拒不执行业主代表大会决议，拒不移交物业项目撤离小区无赖物业公司的**伞。但迫于无奈，业委会还是依法向滨海县人民法院提起诉讼，请求法院判决解除物业服务合同，在规定的时间内，原物业公司向业委会返还物管用房、移交业主资料及各类图纸等；滨海县人民法院2019年1月11日依法调解裁定，支持了业委会的诉讼请求。但目前还没有退场，还没有履行移交的陕西某乐滨海分公司依然是目无国法，到处散步言论：就是到了八月底也不会离开小区的。现在全国上下扫黑除恶大形势下，老物业依然无动于衷，天不怕地不怕。扰乱小区秩序、拒不移交物业项目的也是扫黑除恶的打击重点，以身试法必食其果；被解聘物业不把人民法院的裁定文书当回事，拒不执行的，业委会可以向执行局申请强制执行。被执行人拒不执行的《刑法》第313条{拒不执行判决、裁定罪}可以判处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。不听取业委会善意劝告，不要以违法断水断电，实施“软暴力”来收取业主物业费，对于无理拒不缴纳物业费的个别业主，可以通过法律诉讼维护自身合法权益。最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部、关于办理恶势力刑事案件若干问题的意见（2019年4月9日印发）已经把实施软暴力作为刑事案件。国务院新修改的《物业管理条例》取消了物业服务企业资质要求，目的就是物业市场化，以高效的、专业的物业服务品质赢得市场；不是靠拉关系甚至贿赂、靠赖着不走霸占小区的。不是说物业公司在小区里已经好几年了，这个小区就是物业公司的私有财产了，毫无危机感，根本不把业主代表大会的解聘放在眼里，耍无赖耍流氓甚至涉黑恐吓业委会负责人，把法院的裁定文书不当回事，视法律为儿戏。江苏省物业管理条例第56条、第57条、第87条；最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第8条、第10条等法律法规对拒不交接和撤出小区的解聘物业服务企业都有惩罚性法律规定。

解聘和选聘物业，是业主行驶小区自治权的一场革命，有关行政部门不适应这样的状态，总是想超出自己的行政指导权，横加干涉，总是还想自己说了算，你们业委会解聘无效，选聘无效。不能依法合规的履行自己的行政指导权。国家取消物业企业资质和不允许行政部门收取物业公司的保证金，物管行政部门很不适应，觉得管理物业企业没有抓手、没有实实在在的权利了；其实这就对了，物业公司好不好，行不行，能不能做，业主才最有发言权，小区成立业主大会和业委会，由业主大会行驶这样的权利。当然，在解聘和选聘物业的过程当中，也会有极少部分和物业公司或者开发公司有千丝万缕关系的业主成为“反对派”，他们会坚决反对业主大会解聘物业和选聘物业，其实这是很正常的。受过小恩小惠的，亲戚朋友的等等。这些都是业主大会依法行驶自治权的阻力。

解聘前期物业也是势在必行！全国房产行业，开发商和前期物业反目成仇的案例极少，因为前期物业是开发商选聘，几乎都是自己人。前期物业公司会在房体质量问题上尽力帮组开发商往后拖延到过了保修期，不太会积极配合业主去找开发商协助解决问题，其实也是前期物业搬起石头砸自己的脚，后期会有很多业主以房体质量问题反映给物业公司多次没有得到解决，而拒交物业费。还有就是公共设施设备，开发商自己的前期物业公司会极力帮助掩盖问题，想办法配合开发商通过每个项目的单体验收和最后的综合验收，前期物业不会考虑这些公共设施设备问题会成为自己后期物业管理的负担，业主不满意，依然还是会以拒交物业费抗衡，同样还是搬起石头砸自己的脚。开发商项目结束，撤离现场走人了，前期物业公司是能撑多久就坚持多久，撑不下去了，就是没有成立业主代表大会和业主委员会解聘，也会拍拍屁股走人，最终遭殃的是业主，负担的是主管职能部门；老旧小区、无物业小区的管理会成为主管部门的包袱。
第三、业主；成立业主大会和业委会，是为了依法维护广大业主的合法权益，维护小区整体秩序的稳定。努力创建和谐、文明的小区环境。多元化开展小区各项社区文体活动，促进邻里交流，增进邻里友谊，互帮互助；让绝大多数业主能深刻感受到某小区环境的提升、秩序有序，大家庭和睦共处一家人，让业主走进小区就有归属感、亲切感、安全感。业主来自五湖四海，形形色色、各行各业的人都有，一个两千一百多户的大型小区想做好这一点非常不容易，提高个别业主自身素养非常重要。让所有业主能自觉维护小区环境，争做文明业主；敢于制止和曝光不道德的言行，让绝大部分的业主都能模范遵守业主管理规约。所以说，一个小区能不能搞好，也不是光光依靠物业公司的，业主的整体素养也是非常重要的，让绝大部分业主能自觉遵守小区管理规约，这就要求业委会在小区管理当中，更要发挥积极的更大的作用。
业主委员会在日常工作中如何正确的依法维护广大业主的合法权益，同时也要依法维护物业服务公司的合法权益，处理好业主、业主委员会、物业服务公司三者之间的关系。能做好这一点是很难的，个别业主过于放大自己的权利，闭口不谈自己应该履行的义务，其目的就是想少交或不交物业费。个别业主的目的得不到满足后，是对业委会极其不满的。业委会在维护物业服务公司合法权益时候，就会有业委会被物业公司收买了、腐败了言论。所以任何小区业委会组织都不可能让所有业主都满意，这一点物业公司做不到，业委会也是做不到的。大多数业主能够认为业委会是负责任的小区当家人就好，业委会自身做到尽心尽责问心无愧就行了。
为什么成立业主大会和业委会的小区比例这么低？
全国一线城市或二三线城市，乃至像我们滨海县的苏北县城，据了解除南京市比例略高，其他绝大多数成立业主大会和业委会的比例极低。滨海县目前成立业主大会和业委会的小区也就十二家，比例百分之十预计都不到。随着社会迅猛发展，人们的居住环境发生了巨大变化，老百姓逐步向小区化居住环境转型。所以个人觉得街道和社区应该加大小区管理的重视力度，鼓励和支持、指导未成立业主大会和业委会的小区成立小区自治组织。这是社会大潮，社会发展的必然趋势。将来的社会架构在居民委员会（社区）下面，每个小区必然会有业主委员会。业委会在维护社会和谐及小区稳定中，也必将发挥更重要的作用。
政府鼓励有集体主人翁意识的、有组织领导能力的、具有较强社会责任感和公德心的业主，投身到小区业主大会和业委会工作中去。尽心尽责的参与小区的秩序和环境管理中。防止“假业委会”产生，成立能真正代表业主意愿的民众合法组织。政府立法更加完善，改变业委会的社会尴尬地位。给于业主委员会社会其他组织社会信用代码，提升社会地位。更加合法的依据业主大会授权行使职责。
业主大会和业主委员会在履行职责中，必须以广大业主为基础，以法律法规为行为准则，依法合规。不得违法危害广大业主和物业服务企业的合法权益。提高业主大会和业委会比例一是依靠政府鼓励和支持，二是广大业主小区主人翁意识提高，而不是事不关己高高挂起，反而越是大家的事情越难办。

筹备成立业主大会和业委会的流产和“死亡”！筹备成立的过程是个艰辛的过程，没有恒心和决心是成立不了的，太累太烦阻力大，导致有些在筹备过程中就流产了；成立业主大会和业委会的，后期工作中，忙于和开发商协商处理甚至法律诉讼解决公共设施设备问题，忙于监督检查物业服务品质问题，是开发商和老物业的眼中钉、肉中刺，为能得到主管部门支持，不断的诉求，给主管部门也添了很多“麻烦”，加之个别业主不满意，不理解，甚至不支持，凉了业主委员会人心，直接宣布解散业主大会和业主委员会。

业委会和物业企业之间的关系。

往往基本上物业服务公司内心深处是极不愿意小区成立业主大会和业委会的，特别是前期物业。没有业委会的话物业公司想怎么做就怎么做，成立了业委会了，凭空多了一个监督自己的组织，而且这个组织还有一个权利，就是通过业主大会表决，可以解聘物业，这是最最麻烦的事情。这和开发商抵制成立业委会有本质区别的，开发商担心成立了业主大会和业委会后，小区房体质量问题、公共基础设施设备问题等等通过不了验收，势必会多花钱整改。开发商将来工程结束终就会要撤出房产项目的。而物业服务公司不一样，开发商走了，只要没有成立业主大会和业委会，没有被解聘就不会离开小区。

那么业委会和物业服务公司是什么关系？在法律地位上属于平等关系。是左右手互相支持努力提升小区品质的合作伙伴。形象比喻的话，物业公司就是业主（丈夫）娶回来的（妻子），可以说是“夫妻关系”，老婆把家庭管理的干干净净，井井有条，家和万事兴！反之，男人娶回家的妻子整天吃喝玩乐，不务正业，打牌赌钱，家里脏乱差一塌糊涂，且还听别的男人（开发公司）话，还屡教不改，试问要这样的老婆干嘛呢？物业服务公司是小区物业服务的管理主体，业委会以强化小区管理规约，协助和支持物业服务公司开展日常服务管理工作。对于不能遵守业主管理规约的个别业主引导和督促，对于物业服务公司日常工作加以监督，履行业委会职责。很多业主在小区成立了业委会后，会搞不清业委会是干什么的？家里马桶堵了、楼道灯不亮了、车辆停放混乱了、小区垃圾到处是了等等都会找业委会；混肴了业委会和物业服务公司的职责。只能一一回复这些事情首先应该找物业公司。如果不解决再向业委会投诉反映，业委会不能取代物业服务企业的服务管理职能。

其实物业行业有句口头禅：上辈子作了孽，这辈子做物业，物业服务行业确确实实是整个服务行业里最最难做的，也不太被人尊重的服务行业；涉及到的法律法规也非常多，对物业从业人员整体素质，专业知识，法律法规要求都非常高。其他服务行业例如酒店，吃不好，服务不好，大不了下次不来消费就好了。物业企业是在某个物业区域内不断的重复性的提供物业服务的工作，行业的特殊性，必须要求物业服务品质不断提高，步步紧跟业主不断提升的服务需求。业主需求在不断提高，但物业费基本上是很难提高的，这就对物业企业生存能力是个严峻的考验，很多微小物业企业只能压缩人工成本，降低管理成本，降低服务品质标准等等，追求利益最大化，寻求生存空间，显然这是一条死路。一旦小区成立业主代表大会和业委会，这样的物业公司就会非常恐惧，唯恐被业主代表大会解聘。反过来说，业主代表大会和业委会成立，做出解聘劣质物业公司的决定后，正是业主代表大会和业委会寻求小区物业管理的突破，优胜劣汰，把专业的物业服务企业选聘到小区，目的就是为了提升小区整体物业管理品质；积极响应国家政策，倡导酬金制物业管理模式。任何一个小区业主代表大会和业委会作出解聘和选聘物业企业的行为都是非常谨慎的。我个人也一直不支持不赞成业委会完全自治自己做物业，看似简单的物业，不是那么好做的，面对千家万户，方方面面的法律法规等等，还是必须要有专业知识非常强的物业服务品牌企业，有一套适合本小区的成功的管理模式，才能把小区物业管理工作开展井井有条。才能让小区绝大部分业主有幸福感和满足感。除非小区已经无物业服务公司接手，业委会迫于形势，必须撑头把小区管理工作做起来，才能维护小区正常的生活秩序。学习力非常重要，不懂不会是没有关系的，只要自己用心去学，用心去做就好；你的心在哪里，成果就会在哪里产生。学习力对于业委会和物业服务公司都是非常重要的。作为业委会监督组织，不学习就成了不懂的监督懂的了，那就是个笑话了。被业主大会解聘的物业服务公司，不是业委会夺了你的饭碗，是你自己被市场淘汰丢了饭碗，只有不断学习，努力提升，有真功夫才能永远抱紧自己的饭碗。

以前从考察选聘物业企业开始，多少的接触了些全国物业行业排名前十的物业上市企业，如彩生活、雅居乐雅生活、金科、碧桂园、远洋亿家，盐城百盛物业、鸿顺物业，也参加了一些专业性很强的物业培训学习活动。特别是某上市物业企业打破固守成规的老格局，搞活了整个物业市场，通过多元化发展，智能云APP服务，做的非常成功。保证基本服务，提升附加服务、多元化服务。通过参观学习，体会深刻；物业人的学习力很值得我们滨海物业人去学习，一些物业企业每年都会组织自己的总经理、项目经理和主管参加物业服务管理培训机构专业知识学习，这一点非常难能可贵。物业资质取消，所以大大小小的物业企业在市场竞争中求生存。没有自己一两套硬功夫，是很难在残酷的市场竞争中生存下来的。每个地方的物业行业协会也应该发挥积极作用，配合各主管部门和执法机关对涉黑涉恶物业、老赖物业打击的力度，被物业行业里的害群之马清除出物业服务市场！

仅代表个人观点。